Việc xây dựng ngôi nhà là quyết định quan trọng của mỗi gia đình. Để đảm bảo chất lượng và kiểm soát chi phí hiệu quả, nhiều chủ đầu tư lựa chọn hình thức xây thô trọn gói. Đây là giải pháp giúp bạn có được nền móng vững chắc cho công trình mà không phải lo lắng về nhiều khâu phức tạp.

Xây Thô Trọn Gói Là Gì?

Trước khi quyết định lựa chọn đơn vị thi công, việc hiểu rõ khái niệm và phạm vi công việc của dịch vụ này là vô cùng cần thiết.

Xây thô trọn gói là hình thức xây dựng bao gồm toàn bộ các hạng mục cơ bản của công trình như móng, cột, dầm, sàn, tường, mái nhưng chưa hoàn thiện các hạng mục nội thất. Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm cung cấp vật liệu, nhân công và thi công theo thiết kế đã được duyệt.

Điểm khác biệt giữa xây thô và xây nhà trọn gói phần thô nằm ở phạm vi công việc:

• Xây thô đơn thuần: Chỉ bao gồm kết cấu chính (móng, cột, dầm, sàn, tường, mái)
• Xây nhà trọn gói phần thô: Bao gồm kết cấu chính + một số hạng mục như gia công cốt thép, đổ bê tông, xây tường bao che
• Phạm vi rõ ràng: Được quy định cụ thể trong hợp đồng thi công
• Tiến độ cam kết: Nhà thầu chịu trách nhiệm hoàn thành đúng thời gian

Giá Xây Nhà Phần Thô 2026

Chi phí là yếu tố quan trọng nhất mà mọi chủ đầu tư quan tâm khi khởi công xây dựng.

Năm 2026, giá xây nhà phần thô dao động từ 3.500.000 – 5.500.000 đồng/m² tùy theo khu vực và yêu cầu kỹ thuật. Mức giá này đã bao gồm vật liệu và nhân công thi công các hạng mục cơ bản.

Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến mức giá:

• Giá nguyên vật liệu xây dựng: Thép, xi măng, gạch tăng 8-12% so với 2025
• Chi phí nhân công: Tăng trung bình 10-15% do nhu cầu lao động cao
• Khu vực địa lý: Nội thành cao hơn ngoại thành 15-20%
• Yêu cầu kỹ thuật: Công trình có tầng hầm tăng 25-30% chi phí

Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Xây Nhà Phần Thô

Để lập dự toán chính xác, bạn cần nắm rõ những yếu tố tác động trực tiếp đến tổng chi phí xây dựng phần thô.

Vị trí công trình ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô

Địa điểm xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tổng thể dự án. Công trình tại các quận trung tâm thành phố thường có chi phí cao hơn 20-30% so với khu vực ngoại ô do nhiều yếu tố khác nhau. Việc vận chuyển vật liệu đến công trình ở khu vực đông dân cư gặp nhiều khó khăn, thời gian di chuyển lâu hơn làm tăng chi phí logistics. Không gian thi công hạn chế đòi hỏi phương án tổ chức công trường phức tạp hơn, cần sử dụng thiết bị chuyên dụng. Chi phí thuê mặt bằng tạm, kho chứa vật liệu tại khu vực trung tâm cũng cao gấp nhiều lần so với ngoại thành, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng dự toán.

Diện tích và mật độ xây dựng ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô

Quy mô công trình có mối quan hệ tỷ lệ thuận với chi phí nhưng không theo tỷ lệ tuyến tính đơn giản. Công trình có diện tích lớn thường được hưởng lợi từ hiệu ứng quy mô khi mua vật liệu số lượng nhiều, được chiết khấu tốt hơn. Tuy nhiên, mật độ xây dựng cao đòi hỏi kết cấu phức tạp hơn, cần nhiều cột chống, dầm liên kết để đảm bảo độ vững chắc. Công trình nhiều tầng cần hệ thống cốt thép dày hơn, bê tông chất lượng cao hơn so với nhà cấp 4, làm tăng chi phí vật liệu trên mỗi mét vuông. Việc thi công các tầng cao cũng đòi hỏi thiết bị nâng hạ chuyên dụng, biện pháp an toàn lao động nghiêm ngặt.

Phong cách kiến trúc ảnh hưởng đến giá xây thô trọn gói

Thiết kế kiến trúc không chỉ quyết định tính thẩm mỹ mà còn tác động mạnh đến chi phí thi công phần thô. Các công trình theo phong cách hiện đại với nhiều đường nét cong, góc cạnh độc đáo đòi hỏi kỹ thuật thi công cao, tốn nhiều thời gian gia công cốp pha. Kiến trúc cổ điển với hệ thống cột, vòm phức tạp cần thợ có tay nghề cao, chi phí nhân công tăng 30-40%. Nhà có nhiều ban công, lô gia, mái vươn ra cần kết cấu chống đỡ đặc biệt, tiêu tốn nhiều vật liệu hơn. Mỗi chi tiết kiến trúc đặc biệt đều yêu cầu giải pháp kỹ thuật riêng, ảnh hưởng trực tiếp đến dự toán xây nhà phần thô.

Cách Tính Chi Phí Xây Nhà Phần Thô Trọn Gói

Việc tính toán chi phí chính xác giúp bạn kiểm soát ngân sách và tránh phát sinh không mong muốn.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô tầng hầm

Tầng hầm là phần quan trọng nhưng thường bị bỏ qua trong giai đoạn lập dự toán ban đầu. Diện tích tầng hầm được tính theo diện tích mặt bằng bao gồm cả phần tường bao che và khoảng không gian sử dụng. Chi phí xây dựng phần thô tầng hầm cao gấp 1.5-2 lần so với tầng trệt do yêu cầu kỹ thuật đặc biệt. Công tác chống thấm, thoát nước cần được thực hiện kỹ lưỡng với vật liệu chất lượng cao. Hệ thống đào móng sâu, gia cố thành đào đòi hỏi thiết bị chuyên dụng và biện pháp an toàn nghiêm ngặt. Bê tông sử dụng cho tầng hầm phải đạt mác cao để chịu được áp lực đất và nước ngầm. Công tác thi công phức tạp, điều kiện làm việc khó khăn làm tăng chi phí nhân công đáng kể.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô móng nhà

Móng là bộ phận chịu lực quan trọng nhất, quyết định tuổi thọ của toàn bộ công trình. Diện tích móng phụ thuộc vào loại móng áp dụng: móng băng, móng đơn hay móng cọc khoan nhồi. Đối với móng băng, diện tích tính theo chiều dài tường nhân với bề rộng móng cộng thêm phần mở rộng. Móng bè được tính theo toàn bộ diện tích mặt bằng công trình với độ dày từ 40-80cm tùy tải trọng. Công trình nhiều tầng cần móng sâu và rộng hơn, tiêu tốn nhiều bê tông và cốt thép. Khảo sát địa chất trước khi xây dựng giúp lựa chọn giải pháp móng phù hợp, tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo an toàn kết cấu cho toàn bộ xây nhà trọn gói phần thô.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô thân nhà

Thân nhà bao gồm hệ thống cột, dầm, sàn và tường bao che chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí. Diện tích sàn được tính theo từng tầng, bao gồm cả phần ban công và lô gia. Hệ thống cột dầm được tính theo thể tích bê tông đổ cộng với khối lượng cốt thép sử dụng. Tường xây được tính theo diện tích tường nhân với độ dày tường (10cm, 15cm hay 20cm). Công trình khung bê tông cốt thép có chi phí cao hơn nhà gạch truyền thống nhưng đảm bảo độ bền vững lâu dài. Mỗi loại vật liệu xây tường (gạch đỏ, gạch block, gạch siêu nhẹ) có đơn giá khác nhau, ảnh hưởng đến tổng dự toán xây thô trọn gói.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô mái nhà

Mái nhà bảo vệ công trình khỏi tác động của thời tiết, cần được tính toán kỹ lưỡng về diện tích và kết cấu. Diện tích mái phụ thuộc vào kiểu dáng: mái bằng, mái dốc, mái vòm hay mái phức tạp nhiều vì kèo. Mái dốc có diện tích lớn hơn mái bằng do phần dốc và mái hiên, chi phí vật liệu tăng tương ứng. Kết cấu mái cần hệ thống dầm, vì kèo chịu lực hợp lý, đảm bảo khả năng chống chịu gió bão. Lớp chống nóng, chống thấm mái đòi hỏi vật liệu chất lượng cao để tránh thấm dột trong quá trình sử dụng. Tùy theo thiết kế kiến trúc, phần mái có thể chiếm 15-20% tổng chi phí giá xây nhà phần thô.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô sân vườn và sân nhà

Khu vực sân vườn và sân nhà tuy không thuộc phần kết cấu chính nhưng cần được tính toán trong dự toán tổng thể. Diện tích sân được tính theo mét vuông, bao gồm công tác san nền, đầm chặt và đổ bê tông nền. Hệ thống thoát nước mưa cho sân vườn cần được thiết kế hợp lý tránh ngập úng, ảnh hưởng đến móng nhà. Tường rào bao quanh khuôn viên được tính theo chu vi và chiều cao, sử dụng gạch hoặc tường bê tông tùy yêu cầu. Cổng ra vào, lối đi trong sân cần làm nền cứng để thuận tiện di chuyển và bảo quản lâu dài. Chi phí phần này thường chiếm 5-8% tổng dự toán nhưng không nên bỏ qua khi lập kế hoạch xây dựng phần thô toàn diện.

Lợi Ích Của Dịch Vụ Xây Nhà Phần Thô Trọn Gói

Lựa chọn hình thức xây dựng phù hợp mang lại nhiều ưu điểm cho chủ đầu tư về cả tài chính lẫn chất lượng.

Tiết kiệm chi phí khi chọn xây nhà phần thô

Việc lựa chọn xây thô trọn gói giúp chủ đầu tư kiểm soát ngân sách tốt hơn so với xây dựng từng phần rời rạc. Nhà thầu có thể mua vật liệu số lượng lớn được giá tốt, giảm 10-15% chi phí so với mua lẻ. Việc thi công liên tục không gián đoạn giúp tiết kiệm chi phí huy động máy móc, thiết bị nhiều lần. Quản lý công trường tập trung giảm thiểu thất thoát vật liệu, tối ưu hóa năng suất lao động. Chủ đầu tư không phải tốn thời gian, công sức tìm kiếm nhiều nhà thầu khác nhau cho từng hạng mục. Có dự toán rõ ràng từ đầu giúp tránh các chi phí phát sinh không cần thiết trong quá trình thi công.

Đảm bảo chất lượng khi chọn dịch vụ xây thô trọn gói

Chất lượng công trình được đảm bảo tốt hơn khi có một đơn vị chịu trách nhiệm toàn diện từ đầu đến cuối. Nhà thầu có kinh nghiệm sẽ kiểm soát chặt chẽ nguồn gốc vật liệu, đảm bảo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật. Đội ngũ thợ có tay nghề cao, làm việc ăn ý giúp tiến độ nhanh và chất lượng đồng đều. Quy trình giám sát chuyên nghiệp phát hiện sớm các vấn đề, xử lý kịp thời tránh ảnh hưởng đến kết cấu. Chủ đầu tư có thể yên tâm hơn với cam kết bảo hành rõ ràng từ nhà thầu cho toàn bộ công trình. Việc thi công đồng bộ đảm bảo sự liên kết chặt chẽ giữa các hạng mục, tránh sai lệch kỹ thuật khi nhiều đơn vị tham gia.

Vật Tư Cung Cấp Cho Hợp Đồng Xây Dựng Phần Thô

Việc phân định rõ ràng trách nhiệm cung ứng vật tư giúp tránh tranh chấp và đảm bảo tiến độ thi công.

Vật tư do nhà thầu cung cấp cho hợp đồng xây dựng phần thô

Trong hợp đồng xây nhà trọn gói phần thô, nhà thầu thường chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật liệu xây dựng chính. Xi măng các loại (PCB30, PCB40) đạt chuẩn chất lượng, có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng được nhà thầu lựa chọn. Cát xây dựng, đá các loại (1×2, 4×6) được kiểm tra độ sạch, đảm bảo không lẫn tạp chất ảnh hưởng độ bền bê tông. Gạch xây dựng (gạch đỏ, gạch block, gạch siêu nhẹ) theo đúng quy cách thiết kế, đồng nhất về chất lượng. Thép xây dựng các đường kính được cung cấp đủ số lượng, có tem chứng nhận chất lượng từ nhà sản xuất. Nhà thầu còn cung cấp các vật tư phụ như đinh, dây buộc, cốp pha, giàn giáo cần thiết cho thi công.

Các công việc công ty xây dựng cung cấp vật tư và nhân công cho hợp đồng xây dựng phần thô

Bên cạnh vật tư, nhà thầu còn đảm nhận toàn bộ nhân công và thiết bị phục vụ thi công xây dựng phần thô. Đội ngũ công nhân lành nghề bao gồm thợ hồ, thợ sắt, thợ đổ bê tông được bố trí đủ số lượng theo tiến độ. Máy móc thiết bị như máy trộn bê tông, cần cẩu, máy đầm, máy cắt sắt được cung cấp đầy đủ hiện đại. Công tác đo đạc, kiểm tra chất lượng được thực hiện bởi kỹ sư giám sát chuyên nghiệp. Nhà thầu chịu trách nhiệm vận chuyển vật liệu đến công trường, bốc xếp và sắp xếp hợp lý. Các công tác phụ như dựng rào chắn, biển báo an toàn, kho chứa tạm cũng do nhà thầu đảm nhận. Mọi chi phí liên quan đến nhân công, máy móc đều được tính trong đơn giá giá xây nhà phần thô thống nhất.

Quy Trình Thi Công Xây Dựng Phần Thô

Quy trình thi công chuyên nghiệp đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình diễn ra đúng kế hoạch.

Khảo sát công trình để lên phương án xây dựng phần thô

Giai đoạn khảo sát là bước quan trọng nhất quyết định sự thành công của dự án xây thô trọn gói. Kỹ sư khảo sát thực địa để đánh giá địa hình, địa chất, mực nước ngầm tại khu vực xây dựng. Khảo sát hiện trạng giao thông, khả năng tiếp cận của xe vận chuyển vật liệu vào công trường. Thu thập thông tin về hạ tầng xung quanh như điện, nước, thoát nước để có phương án đấu nối phù hợp. Đo đạc chính xác kích thước lô đất, ranh giới để lập bản đồ mặt bằng chi tiết. Tham khảo quy hoạch, quy định xây dựng địa phương để thiết kế phù hợp pháp luật. Lập báo cáo khảo sát kỹ thuật chi tiết làm cơ sở cho bước thiết kế và tính toán kết cấu.

Chuẩn bị vật liệu xây dựng phần thô

Sau khi hoàn tất thiết kế và dự toán được phê duyệt, công tác chuẩn bị vật liệu được triển khai ngay. Nhà thầu lập kế hoạch đặt hàng vật liệu theo đúng tiến độ thi công, tránh thiếu hụt hoặc tồn đọng. Kiểm tra chất lượng vật liệu ngay khi nhập kho: xi măng, thép, gạch phải có đầy đủ chứng từ nguồn gốc. Sắp xếp vật liệu trong kho khoa học, dễ sử dụng, tránh hư hỏng do bảo quản không đúng cách. Chuẩn bị sẵn máy móc thiết bị cần thiết, kiểm tra tình trạng hoạt động trước khi đưa vào thi công. Bố trí khu vực gia công cốt thép, cốp pha ngay trong công trường để tiết kiệm thời gian. Đảm bảo nguồn điện, nước phục vụ thi công ổn định trong suốt quá trình xây nhà phần thô.

Thi công xây dựng móng nhà

Công tác móng là bước đầu tiên và quan trọng nhất quyết định độ vững chắc của công trình. Tiến hành đào móng theo đúng thiết kế, kiểm tra đất nền đảm bảo đủ sức chịu tải. San ủi mặt bằng đáy móng, đầm chặt và đổ lớp bê tông lót dày 5-10cm. Gia công và lắp dựng cốt thép móng theo đúng bản vẽ, đảm bảo khoảng cách lớp bảo vệ. Lắp dựng cốp pha móng chắc chắn, kiểm tra độ thẳng đứng, độ phẳng trước khi đổ bê tông. Tiến hành đổ bê tông móng liên tục, không ngừng giữa chừng, đầm kỹ để bê tông đặc chắc. Bảo dưỡng bê tông móng bằng cách tưới nước đều đặn trong 7-14 ngày đầu. Chờ bê tông đạt đủ cường độ mới tiến hành tháo cốp pha và lấp đất xung quanh móng.

Xây dựng phần thô khung công trình

Sau khi móng đạt cường độ yêu cầu, công tác xây dựng khung chính được triển khai ngay. Gia công cốt thép cột, dầm theo đúng bản vẽ thiết kế, chú ý các chi tiết nối, móc neo. Lắp dựng cốp pha cột từng tầng, đảm bảo độ thẳng đứng bằng dây dọi và thước thủy. Đổ bê tông cột theo từng tầng, chờ đủ cường độ mới thi công dầm và sàn tầng trên. Lắp dựng cốp pha dầm, sàn, kiểm tra độ chịu lực của giàn giáo chống đỡ. Đổ bê tông dầm sàn liên tục, đầm kỹ đảm bảo bê tông không bị rỗ khí. Bảo dưỡng bê tông sàn cẩn thận, tránh va chạm mạnh trong thời gian dưỡng hộ. Thi công tuần tự từ tầng dưới lên tầng trên cho đến khi hoàn thiện toàn bộ khung xây dựng phần thô.

Xây dựng phần thô tường công trình

Khi khung bê tông đạt đủ cường độ, công tác xây tường bao che được tiến hành song song nhiều vị trí. Căng dây định vị tường, đảm bảo tường thẳng hàng và đúng kích thước theo bản vẽ thiết kế. Xây tường từ dưới lên trên, sử dụng mác vữa phù hợp với từng loại gạch. Chú ý để lỗ cửa, cửa sổ theo đúng vị trí, kích thước đã được thiết kế sẵn. Xây tường ngăn phòng bên trong sau khi hoàn thành tường bao che bên ngoài. Kiểm tra độ phẳng, độ thẳng đứng của tường bằng dây dọi và thước thủy liên tục. Để lại rãnh, hốc tường cho các đường ống kỹ thuật sẽ lắp đặt sau này. Công tác xây tường chiếm tỷ trọng lớn trong giá xây nhà phần thô, cần thi công cẩn thận đảm bảo chất lượng.

Thi công phần thô mái nhà

Công tác mái là hạng mục cuối cùng của giai đoạn xây thô trọn gói, đóng vai trò che chắn cho toàn bộ công trình. Thi công dầm, vì kèo mái theo đúng thiết kế kết cấu, đảm bảo độ chắc chắn chịu lực. Đối với mái dốc, lợp ngói hoặc tôn cần có lớp chống nóng, chống thấm bên dưới. Đối với mái bằng, thi công lớp chống thấm nhiều lớp, thử nước kiểm tra kỹ trước khi hoàn tất. Làm hệ thống thoát nước mưa, rãnh thu nước, ống dẫn nước xuống mặt đất. Thi công phần mái hiên, ban công nhô ra cần có biện pháp chống thấm riêng. Kiểm tra toàn bộ mái, xử lý các vị trí có nguy cơ thấm dột trước khi bàn giao công trình cho chủ đầu tư.

Xây Nhà Phần Thô: Nên Khoán Hay Tính Toán Theo Hợp Đồng?

Lựa chọn hình thức thanh toán phù hợp giúp bạn cân bằng giữa chi phí và chất lượng công trình.

Ưu điểm của việc khoán xây dựng phần thô

Hình thức khoán xây nhà phần thô mang lại nhiều tiện lợi cho chủ đầu tư không có nhiều thời gian theo dõi. Giá khoán được thỏa thuận cố định từ đầu, chủ đầu tư dễ dàng kiểm soát ngân sách tổng thể. Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ công tác mua vật liệu, thuê nhân công, quản lý công trường. Chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, công sức chỉ cần kiểm tra chất lượng theo giai đoạn. Mọi rủi ro về vật liệu tăng giá, thiếu hụt nhân công đều do nhà thầu chịu trách nhiệm. Công trình được hoàn thành nhanh hơn do nhà thầu có động lực tiết kiệm chi phí và thời gian. Thủ tục thanh toán đơn giản, rõ ràng theo tiến độ hoặc khi hoàn thành từng hạng mục lớn.

Nhược điểm của khoán xây dựng phần thô

Bên cạnh những ưu điểm, hình thức khoán cũng tiềm ẩn một số rủi ro cần cân nhắc kỹ. Nhà thầu có thể sử dụng vật liệu kém chất lượng để tăng lợi nhuận nếu không giám sát chặt. Chủ đầu tư khó kiểm soát chi tiết từng hạng mục, dễ bị “làm đẹp bề ngoài” mà bỏ qua nội tại. Khi phát sinh thay đổi thiết kế, nhà thầu thường tính giá cao hơn so với thực tế vật tư. Nếu chọn nhầm nhà thầu kém uy tín, chất lượng công trình không đảm bảo, khó khăn khi khiếu nại. Một số hạng mục kỹ thuật phức tạp cần giám sát kỹ có thể bị bỏ qua trong gói khoán. Giá khoán thường cao hơn 5-10% so với hình thức tính theo thực tế do nhà thầu dự phòng rủi ro. Do đó, chủ đầu tư cần lựa chọn đơn vị xây dựng phần thô uy tín, có hợp đồng rõ ràng và giám sát thường xuyên.

Chính Sách Bảo Hành Công Trình Xây Dựng Phần Thô

Chính sách bảo hành là cam kết quan trọng về chất lượng và trách nhiệm của nhà thầu sau khi bàn giao.

Chính sách bảo hành cho dịch vụ xây dựng phần thô

Theo quy định hiện hành, các công trình xây thô trọn gói phải được bảo hành tối thiểu 24 tháng kể từ ngày nghiệm thu. Nhà thầu cam kết sửa chữa miễn phí các lỗi kỹ thuật phát sinh do thi công không đúng quy chuẩn. Bảo hành bao gồm các hạng mục: nứt tường, sụt lún móng, rò rỉ thấm dột mái, bong tróc vữa. Trong thời gian bảo hành, nhà thầu có trách nhiệm đến hiện trường kiểm tra trong vòng 24-48 giờ khi nhận được thông báo. Chi phí vật tư, nhân công sửa chữa do nhà thầu chịu hoàn toàn nếu lỗi thuộc trách nhiệm thi công. Chủ đầu tư cần lưu giữ biên bản nghiệm thu, hợp đồng xây dựng để làm căn cứ yêu cầu bảo hành khi cần.

Bảo hành cho các công trình xây dựng phần thô đã hoàn thiện

Sau khi hết thời gian bảo hành chính thức, một số nhà thầu uy tín vẫn hỗ trợ chủ đầu tư khi phát sinh vấn đề. Các lỗi kỹ thuật nghiêm trọng ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực vẫn được xem xét xử lý. Nhà thầu có thể cung cấp dịch vụ bảo trì định kỳ với chi phí ưu đãi cho khách hàng cũ. Chủ đầu tư nên duy trì mối quan hệ tốt với nhà thầu để được tư vấn khi cần sửa chữa, nâng cấp. Giữ lại thông tin liên hệ của kỹ sư, trưởng công trình để dễ dàng trao đổi khi cần thiết. Tham gia các chương trình chăm sóc khách hàng của công ty xây dựng để nhận thông tin hữu ích. Đánh giá chất lượng bảo hành cũng là tiêu chí quan trọng khi lựa chọn đơn vị xây nhà phần thô cho dự án tiếp theo.

Xem Thêm: Giá Xây Nhà Cấp 4 Trọn Gói

Các Công Việc Ngoài Hợp Đồng Xây Dựng Phần Thô

Việc xác định rõ phạm vi hợp đồng giúp tránh tranh chấp và phát sinh chi phí không mong muốn.

Các công việc không có trong hợp đồng xây dựng phần thô

Hợp đồng xây dựng phần thô thường không bao gồm một số hạng mục cần làm rõ ngay từ đầu. Công tác hoàn thiện nội thất như trát tường, ốp lát, sơn, trần thạch cao không nằm trong phạm vi phần thô. Lắp đặt hệ thống điện nước hoàn chỉnh, tủ bếp, tủ quần áo, thiết bị vệ sinh cần tính toán riêng. Công tác ngoại thất như sân vườn, hồ nước, tiểu cảnh thường là hạng mục tách biệt. Hệ thống an ninh, camera, chuông cửa, điều hòa không khí cần lắp đặt bổ sung sau. Thiết kế nội thất, trang trí, nội thất cao cấp không thuộc trách nhiệm nhà thầu phần thô. Chủ đầu tư cần trao đổi rõ ràng với nhà thầu để lập dự toán đầy đủ cho toàn bộ dự án.

Các hạng mục cần tính toán thêm khi xây dựng phần thô

Ngoài các công việc chính, có những hạng mục phát sinh cần được tính toán bổ sung trong quá trình thi công. Chi phí san lấp mặt bằng nếu địa hình có chênh lệch cao đáng kể so với thiết kế ban đầu. Xử lý nền móng đặc biệt khi gặp địa chất yếu, cần đóng cọc hoặc gia cố thêm. Chi phí thuê bơm nước nếu mực nước ngầm cao, ảnh hưởng đến công tác đào móng. Vận chuyển đất thừa ra khỏi công trường, chi phí đổ thải phát sinh do khối lượng lớn. Sửa chữa hư hỏng kết cấu cũ nếu cải tạo, mở rộng nhà hiện hữu. Xây dựng nhà tạm cho công nhân nếu công trình ở xa, không có chỗ ở gần. Các chi phí này cần được tính toán và thỏa thuận rõ ràng trong phụ lục hợp đồng giá xây nhà phần thô để tránh tranh chấp.

Quy Trình Công Việc Xây Nhà Phần Thô Trọn Gói

Quy trình làm việc chuyên nghiệp đảm bảo dự án diễn ra suôn sẻ từ đầu đến cuối.

Khảo sát công trình

Bước khảo sát ban đầu quyết định sự thành công của toàn bộ dự án xây nhà phần thô. Kỹ sư khảo sát đo đạc chính xác kích thước lô đất, ranh giới, cao độ mặt bằng. Đánh giá địa chất bằng cách khoan thử, lấy mẫu đất để xác định sức chịu tải. Kiểm tra mực nước ngầm, khả năng thoát nước của khu vực xây dựng. Khảo sát hiện trạng xung quanh: đường giao thông, điện nước, thoát nước hiện có. Tham khảo quy hoạch chi tiết khu vực để thiết kế phù hợp với quy định địa phương. Chụp ảnh hiện trạng chi tiết làm hồ sơ lưu trữ, tránh tranh chấp sau này. Lập báo cáo khảo sát kỹ thuật làm cơ sở cho công tác thiết kế và dự toán.

Chuẩn bị vật liệu và thi công

Sau khi thiết kế được duyệt, công tác chuẩn bị vật liệu được triển khai đồng thời với chuẩn bị mặt bằng. Lập kế hoạch mua sắm vật liệu chi tiết theo từng giai đoạn thi công tránh tồn đọng. Ký hợp đồng với nhà cung cấp vật liệu uy tín, có chứng nhận chất lượng rõ ràng. Chuẩn bị kho chứa vật liệu ngay tại công trường hoặc thuê kho gần công trình. Vận chuyển máy móc thiết bị vào công trường, kiểm tra tình trạng hoạt động. Bố trí khu vực gia công cốt thép, cốp pha, khu vệ sinh cho công nhân. Làm rào chắn an toàn, biển báo công trường theo đúng quy định. Tổ chức lễ động thổ, khởi công chính thức để bắt đầu giai đoạn xây dựng phần thô.

Thi công phần thô nhà

Giai đoạn thi công chính diễn ra theo đúng quy trình kỹ thuật đã được thiết kế. Khởi công từ móng nhà, đảm bảo nền móng vững chắc trước khi xây phần trên. Thi công khung cột dầm từng tầng, chờ đủ cường độ mới lên tầng tiếp theo. Xây tường bao che và tường ngăn phòng song song khi khung đạt cường độ yêu cầu. Thi công hệ thống mái nhà, lợp ngói hoặc làm chống thấm mái bằng. Kiểm tra chất lượng thường xuyên tại mỗi giai đoạn, sửa chữa ngay nếu có sai sót. Bảo dưỡng bê tông đúng kỹ thuật, đảm bảo đạt cường độ thiết kế. Nghiệm thu từng hạng mục trước khi chuyển sang công việc tiếp theo. Hoàn thành và bàn giao xây thô trọn gói theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng.

Xem Thêm: Giá Xây Nhà 2 Tầng Trọn Gói

Hỏi Đáp Nhanh Về Dịch Vụ Xây Dựng Nhà Phần Thô

Giải đáp những thắc mắc thường gặp giúp bạn hiểu rõ hơn về dịch vụ và quy trình làm việc.

Thủ tục khi ký hợp đồng xây dựng phần thô

Khi quyết định ký hợp đồng xây nhà trọn gói phần thô, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất hợp pháp còn hiệu lực. Giấy phép xây dựng do UBND cấp hoặc đăng ký xây dựng với cơ quan chức năng. Bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng xây dựng ghi rõ: phạm vi công việc, đơn giá, tổng giá trị, thời gian, bảo hành. Phụ lục kèm theo: bảng khối lượng, bảng đơn giá vật tư nhân công chi tiết. Cam kết chất lượng, tiến độ, chính sách xử lý vi phạm từ cả hai bên. Thanh toán theo tiến độ hoặc theo giai đoạn, giữ lại 5-10% giá trị để bảo hành.

Xây dựng phần thô có phát sinh chi phí không?

Trong quá trình xây dựng phần thô, việc phát sinh chi phí có thể xảy ra tùy từng trường hợp cụ thể. Nếu chủ đầu tư thay đổi thiết kế trong lúc thi công, nhà thầu sẽ tính toán bổ sung chi phí. Phát hiện địa chất yếu không như khảo sát ban đầu, cần gia cố móng đặc biệt làm tăng chi phí. Giá vật liệu tăng đột biến do thị trường biến động, có thể phải điều chỉnh đơn giá. Thời tiết xấu kéo dài làm chậm tiến độ, tăng chi phí thuê máy móc, thiết bị. Các yêu cầu đặc biệt ngoài hợp đồng như làm tầng hầm, hồ bơi cần tính toán riêng. Để hạn chế phát sinh, chủ đầu tư nên: làm rõ hợp đồng, cố định thiết kế, chọn nhà thầu uy tín. Dự phòng 10-15% ngân sách cho các chi phí phát sinh không lường trước được.

Thời gian thi công xây dựng phần thô là bao lâu?

Thời gian thi công giá xây nhà phần thô phụ thuộc vào nhiều yếu tố: quy mô, số tầng, điều kiện thời tiết. Nhà cấp 4 diện tích dưới 100m² thường hoàn thành trong 2-3 tháng kể từ khi khởi công. Nhà phố 1 trệt 1 lầu diện tích 80-120m² mất khoảng 3-4 tháng để hoàn thiện phần thô. Biệt thự 2-3 tầng diện tích 200-300m² cần 5-7 tháng tùy độ phức tạp kiến trúc. Công trình có tầng hầm hoặc hồ bơi cần thêm 1-2 tháng cho phần móng đặc biệt. Thời tiết mưa nhiều có thể kéo dài thời gian thi công thêm 20-30% so với dự kiến. Nhà thầu cam kết tiến độ cụ thể trong hợp đồng, có biện pháp xử lý nếu chậm trễ. Chủ đầu tư nên cho thêm thời gian dự phòng tránh ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng nhà.

Có nên khoán xây dựng phần thô hay không?

Việc quyết định khoán hay tính theo thực tế xây thô trọn gói phụ thuộc vào tình hình của từng chủ đầu tư. Nên chọn khoán nếu: bận rộn không có thời gian giám sát hàng ngày, muốn biết rõ ngân sách từ đầu. Khoán phù hợp với người không am hiểu về xây dựng, muốn nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ. Nên tính theo thực tế nếu: có thời gian giám sát thường xuyên, am hiểu về vật liệu và kỹ thuật. Giá thực tế thường tiết kiệm hơn 5-10% so với khoán do không có phần dự phòng rủi ro. Tuy nhiên cần có người có kinh nghiệm giám sát để tránh lãng phí vật tư. Dù chọn hình thức nào, quan trọng nhất là hợp đồng rõ ràng và chọn nhà thầu uy tín. Cân nhắc ưu nhược điểm của từng hình thức để đưa ra quyết định phù hợp nhất với điều kiện của mình.